Hypoteční sazby jako Hranická propast. Jejich dno v nedohlednu!

Sazby hypoték klesají 8 měsíců v řadě. Indexy nabídkových sazeb dosáhly v září nových historických minim a další pokles sazeb očekáváme i v tomto měsíci. Důležitým milníkem ovlivňujícím rozhodování bank je blížící se regulace.

Hledání dna

Česko-polský tým speleologů v minulém týdnu potvrdil, že je Hranická propast nejhlubší zatopenou jeskyní na světě. Jejich sonda během sestupu klesla do 404 metrů, přičemž hlouběji jí nepustilo vodící lano. Sami speleologové však podle několika indicií odhadují, že dno bude mnohem níž a skutečná hloubka propasti může přesahovat 1000 m. Přirovnání hypotečních sazeb k Hranické propasti se hodí. I v případě sazeb hledání pomyslného dna probíhá s menšími přestávkami od loňského roku a zatím bez výsledku, přičemž trend poklesu sazeb odstartoval již v roce 2009.

Průměrná nabídková sazba hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (index GOFI 70) v září klesla o další 4 setiny procentního bodu (bps.) na 1,88 %. Oproti loňskému září jsou nyní sazby 70% hypoték o 29 bps. níže. Nemluvě o situaci 5 let nazpátky, kdy se hypotéky v této kategorii v průměru nabízely se sazbou o dvě procenta vyšší - 3,88 %. Rozdíl v měsíční splátce v závislosti na výši úvěru a době splatnosti může dosahovat řádově několik tisícikorun. U 2milionové hypotéky s 20 letou splatností nyní vychází měsíční splátka o 1990 Kč nižší než před 5 lety, jak je patrné z následujícího srovnání.

Pokles sazeb vidíme i v kategorii hypoték s LTV od 70 – 85 %. Index GOFI 85 meziměsíčně klesl o 5 setin procentního bodu na 2,05 % a dostal se dokonce pod průměr plovoucích sazeb. Index GOFI 70 VAR po drobné korekci stále stagnuje okolo 2,10 %. Podíl hypoték s plovoucí sazbou nyní podle našich odhadů a interních dat se může pohybovat okolo 1 % celkového počtu sjednávaných hypoték.

Stovky by měly končit. Ale…

U vysokoeltévéčkových hypoték nyní dochází v důsledku doporučení ČNB k zásadním změnám. Hypotéky v pásmu LTV mezi 95 – 100 % by banky dle doporučení ČNB neměly od 1.10. poskytovat, přesto několik málo bank zatím v nabídce tuto variantu stále ještě má. V monitoringu 100% hypoték budeme zatím pokračovat a uvidíme, zda banky tlak ČNB ustojí. Vzhledem k tomu, že konec stovek ohlásily banky, které je už před tím měly o něco dražší, než byl průměr, klesla v září hodnota indexu GOFI 100 o 12 bps. na 3,03 procenta.

Ohledně budoucího vývoje úrokových sazeb zůstáváme konzistentní v našich původních odhadech. Blíží se platnost nového zákona o úvěru pro spotřebitele a banky se snaží nalákat co nejvíce klientů, aby si sjednali hypotéky za stávajících podmínek. Nabídkové sazby klesají a minimální dosažitelná sazba aktuálně činí 1,29 %. Tři největší poskytovatelé hypoték (HB, ČS, KB) se snižování sazeb doposud bránily a kampaně stavěly na slevách na poplatcích. Na konci září oznámila akční snížení úrokových sazeb Česká spořitelna, tak uvidíme, zda zareagují zbývající dvě banky. Obecně očekáváme tuhý konkurenční boj a tlak na cenu, takže indexy mohou v říjnu ještě dál klesnout.

„Konkurence je v posledních měsících značně vyšponovaná, z čehož klienti jednoznačně těží. Stále častěji se nás nyní klienti ptají, jestli si vyjednat hypotéku ještě před koncem roku, nebo počkat. Není na to jednoznačná odpověď, každý případ financování je individuální. Ceny nemovitostí rostou měsíc od měsíce, ČNB zpřísňuje (omezování LTV, vyšší nároky na bonitu), změny budou mít dopad na výši úrokových sazeb. Doporučuji udělat kvalifikovanou úvahu s někým, kdo ví, co se na trhu financování bydlení děje a co se bude v následujících měsících dít, a teprve pak se rozhodnout“ říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti GOLEM FINANCE, která se specializuje na poradenství v oblasti financování bydlení.